7. Vastgoed en grondbedrijf
Highlights
- Multifunctionele accommodatie de Orchidee en het gebouw Renn 4/Atlas opgeleverd
- Zonnepanelen op multifunctionele accommodatie de Orchidee, Sporthal Olympus en Buitenzorg.
- Wijkgebouw de Steiger en Vivaldilaan 46 gesloopt voor herontwikkeling.
- Drie gebouwen verkocht en locatie oude brandweerkazerne financieel afgewikkeld.
- Kavelverkoop in Kloosterveen met 76 stuks zeer voorspoedig.
- Vaststelling structuurvisie Kloosterveen 2017-2035.
- Vaststelling grondexploitatie Assen-Oost.
Wat willen we bereiken
1) Vastgoed
De gemeente Assen bezit relatief veel vastgoed; circa 180 panden met een verzekerde waarde van € 398 miljoen. Wij zetten in op het verkleinen van de vastgoedportefeuille.
We werken aan een efficiënter, multifunctioneler gebruik en een rendabeler exploitatie van het vastgoed.
De kadernota Vastgoed vervangen we door Spelregels maatschappelijk vastgoed. Dit moet bijdragen aan een professioneel transparant vastgoedbeheer.
Voor 2017, 2018 en 2019 gaan wij de taakstellende bezuinigingen (anders werken) van respectievelijk €100.000, € 175.000 en € 250.000 per jaar op de bedrijfsvoering van Vastgoed realiseren.
2) Grondbedrijf
Met het grondbedrijf worden gebiedsontwikkelingen voor woningbouw en bedrijventerreinen gefinancierd en daarmee mogelijk gemaakt. In het grondbedrijf zijn de strategische aankopen ondergebracht die zijn aangekocht voor (aanstaande) gebiedsontwikkelingen. Het gemeentelijk grondbeleid is niet leidend, maar een middel om ruimtelijke opgaven te realiseren.
Door de huidige economische omstandigheden en veranderende groeiprognoses zijn met het aantreden van ons college een aantal versoberingen, optimaliseringen en verschuivingen doorgevoerd binnen onze grondexploitaties. ‘Niet zorgen voor, maar zorgen dat’ betekent ruimte geven en zo nodig ondersteunen. Wanneer inwoners en ondernemers het initiatief nemen tot gebiedsontwikkeling, kan de gemeente faciliteren en hoeven we niet zelf te ontwikkelen en realiseren.
Wat hebben we gedaan en wat is het resultaat
1) Vastgoed
Vastgoedportefeuille
Verdere professionalisering van het maatschappelijk vastgoed is in gang gezet door bij nieuwe contracten uit te gaan van de kostprijsbenadering, waarbij eventuele huisvestingssubsidies separaat inzichtelijk worden gemaakt. Ook is er een aanvang gemaakt met een gefaseerde invoering van langjarige vastgoedexploitaties van de gebouwen. Op deze wijze komt er meer inzicht in de kansen en risico’s van het gemeentelijk vastgoed op de lange termijn.
In 2017 zijn de gebouwen aan de Rijnstraat 2, Kanaal 45 en Wenkebachstraat 6 verkocht. De verkoop van de oude brandweerkazerne aan de Fabriciusstraat is financieel afgewikkeld. De Vivaldilaan 46, wijkgebouw De steiger en het gebouw van de oude fietscrossbaan bij de Baggelhuizerplas zijn gesloopt.
Met het gereed komen van multifunctionele accommodatie De Orchidee is een aantal vrijgekomen panden in Assen-Oost overgedragen aan het grondbedrijf ten behoeve van herontwikkeling.
De Groen van Prinsterenlaan 127 (voormalig Noordermaat) is als herontwikkelingslocatie aangeboden aan Actium.
Met de verkoop en sloop van deze gebouwen voldoen we aan de taakstellende bezuinigingen (anders werken) van de bestuursopdracht Vastgoed voor 2017.
In 2017 is een aantal nieuwe gebouwen in gebruik genomen. Het betreft multifunctionele accommodatie De Orchidee en de nieuwbouw van Renn4/Atlas.
Naast de opgeleverde nieuwbouwprojecten is er ook een aantal projecten bij het bestaande Vastgoed gerealiseerd. Dit betreft de verbouw ten behoeve van de inhuizing van het Werkplein Drentsche Aa (WPDA) aan de Doevenkampzijde van het stadhuis, het realiseren van kleedkamers voor sportverenigingen AVO en LEO en het afronden van de werkzaamheden voor sporthal Olympus.
Voor de uitvoering van de FlorijnAs bij de stationsomgeving is het voormalige ABN AMRO kantoor aangekocht. Dit kantoor wordt verbouwd en zal in 2018 gereed zijn. Er is een langjarig contract afgesloten met Catawiki voor de huur van dit object.
Herstel parkeergarage Triade
De aanbesteding voor het herstel van de parkeergarage Triade is in volle gang. Het aanbestedingsresultaat zal, als gevolg van diverse omstandigheden, onder andere de aantrekkende economie, hoger uitvallen dan begroot. Door het uitvoeren van een aantal aanvullende onderzoeken wordt getracht de risico’s en de overschrijding zoveel mogelijk te beperken.
Verduurzaming gemeentelijk vastgoed
Met betrekking tot de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed zijn de eerste stappen gezet in de uitvoering van het projectplan verduurzaming gemeentelijk vastgoed.
Het glas van het stadhuis is aan de Doevenkampzijde vervangen door hoogrendementsglas met een zeer goede isolatiewaarde (triple HR). Verder zijn er zonnepanelen aangebracht op De Orchidee, Sporthal Olympus en Buitenzorg.
Bij voetbalvereniging ACV is in 2017 ledverlichting aangebracht bij de velden, onder meer om te voldoen aan de eisen van de KNVB.
Herstelonderhoud
Ten opzichte van de begroting is er een overschrijding van € 260.000 op het herstelonderhoud en functionele aanpassingen. Een groot deel hiervan (€ 196.000) komt ten laste van de multifunctionele accommodaties, de sportgebouwen en de bedrijfsgebouwen. Het herstelonderhoud bestaat met name uit kleine reparaties en aanpassingen aan de gebouwen. Het merendeel van de kosten betreft installatiewerk. Deze overschrijding is kleiner dan voorgaande jaren. Met de verhoging van het budget voor herstelonderhoud op deze objecten gaan we ervan uit dat er in 2018 geen overschrijding meer optreedt.
2) Grondbedrijf
De kavelverkoop in Kloosterveen (Kloosterbos en Kloosterveste), verliep in 2017 zeer voorspoedig, met 76 stuks. Aan de Witterstraat zijn inmiddels 8 kavels verkocht en zijn er nog slechts 5 in optie. Op Groene Dijk hebben we de eerste bedrijfskavel verkocht, evenals een bedrijfskavel op Messchenveld. De uitgifteprijzen voor bedrijfskavels in onze grondprijzenbrief hebben we niet verhoogd. We hebben tevens besloten om de pionierskorting bij uitgifte van woonwerkkavels van het gebied Groene Dijk te verlengen.
Voor de herontwikkeling van diverse locaties is de grondexploitatie Assen-Oost vastgesteld.
Voor het vervolg van Kloosterveen hebben wij een nieuwe structuurvisie opgesteld. Het kostenverhaal heeft daarbij met de nota Bovenplanse investeringen een prominente rol gekregen. Op deze manier ontstaat een waardevol instrument bij faciliterend grondbeleid. De structuurvisie Kloosterveen 2017-2035 is in december vastgesteld.
Het grondbedrijf heeft te maken een gewijzigd BBV en met de invoering van de vennootschapsbelasting. Wij schatten in dat het grondbedrijf voorlopig niet door de ondernemerspoort gaat en daarmee geen vennootschapsbelasting (Vpb) is verschuldigd. De nieuwe wetgeving is verwerkt in de voorliggende jaarrekening. Met het verwerken van de nieuwe regelgeving blijven wij voldoen aan de BBV-voorschriften.
De meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) is vastgesteld. Het MPG geeft meer transparantie in onze ruimtelijke keuzes en de financiële gevolgen daarvan.
Wat heeft het gekost
Financiële analyse programma Vastgoed en grondbedrijf, resultaat € 2,7 miljoen V
Van het voordeel op vastgoed is € 2,1miljoen toe te schrijven aan het terugdraaien van ongewenste neveneffecten door de voorgeschreven gewijzigde berekeningsmethodiek op de kapitaalslasten.
Verder is het totaalsaldo van de exploitaties € 84.000 nadelig. Wel dient opgemerkt te worden dat er sprake is van uitstel op onderhoud dat in de komende jaren alsnog uitgevoerd zal moeten worden.
Hogere huuropbrengsten hebben de hogere OZB-lasten voor nieuwe gebouwen op kunnen vangen.
Van onderhanden projecten dient volgens de BBV-voorschriften tussentijdse verrekening plaats te vinden. Per saldo leidt dit tot een incidenteel voordelig saldo van € 640.000.